本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道![]()
繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認定標準后，北京、上海紛紛跟進，一系列優(yōu)化政策正式落地。 12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發(fā)布《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，對房貸首付比例、貸款利率、貸款年限、普宅標準作出調整。 按照新的政策，調整后，不論普宅或非普宅，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%，即日起施行。此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。 對于北京此次調整優(yōu)化房地產政策，市場期待已久。《中國經營報》記者近期在走訪市場中了解到，當前北京二手房市場買賣雙方已博弈許久，臨近年尾，部分業(yè)主選擇進一步降價以期盡快成交，進而帶來了一波成交量的反彈。 而在此前，由于北京市場改善需求占比較高，二手房置換鏈條“被卡”也影響到了市場整體成交熱度。業(yè)內人士認為，此次政策優(yōu)化力度較大，二套改善性住房需求將進一步釋放。 降低首付比例 據了解，在此次新政發(fā)布之前，北京的住房首付比例所采用的是2016年“9·30”新政中調整后的標準，分為兩種情況，如果購買的是普通住房，首套房首付比例最低為35%，二套房首付比例最低為60%；如果是非普通住房，首套房首付比例最低為40%，二套房首付比例最低為80%。 根據最新出臺的政策，首付比例不再與普宅或非普宅掛鉤，最低首付比例統(tǒng)一調整為30%。 此外，本次政策調整對于二套房首付比例作出進一步細化，對城六區(qū)和郊區(qū)劃分了不同的標準，城六區(qū)之外的郊區(qū)首付比例要更低一些，具體為：購買城六區(qū)外住房為40%，購買城六區(qū)內住房為50%。 以一套城六區(qū)外總價800萬元的二套非普宅為例，原先的首付比例為八成，需要640萬元；而新政后的首付比例為四成，需要320萬元。 同時，此次調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴控制，由目前最長25年恢復至30年。據了解，此前北京貸款最高年限曾有過30年的標準，后調整為25年。此次再度調整到30年，與全國一致。 以首套房貸款200萬元計算，如果貸款年限為25年，月供約11402元；如果貸款年限為30年，月供則約10433元。 據了解，此次首付比例的調整，范圍不僅針對商業(yè)貸款，公積金貸款也將按照此政策執(zhí)行。調整后的首付比例標準將有效降低購房者門檻。 下調房貸利率 除了降低首付比例外，此次政策還調整了商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，進一步降低購房者成本。 據了解，今年1月時，央行、原銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制后，多地紛紛下調首套房貸利率，多數城市下調或取消了首套房貸利率下限。 但北京自2019年10月至此次政策發(fā)布前，首套房貸利率下限一直為LPR+55BP，二套為LPR+105BP。 這次調整后，北京地區(qū)新的房貸利率加點下限分為了兩種情況，即購買城六區(qū)內住房和購買城六區(qū)外住房。 對于首套房貸，如果購買城六區(qū)內住房，為當期LPR+10個基點，目前為4.3%；如果購買城六區(qū)外住房，則為當期LPR，目前是4.2%。 對于二套房貸，如果購買城六區(qū)內住房，為當期LPR+60個基點，目前為4.8%；如果購買城六區(qū)外住房，則為當期LPR+55個基點，目前是4.75%。 從調整后的政策來看，購買城六區(qū)外的住房，無論是首套房貸還是二套房貸，利率都比購買城六區(qū)內住房要低一些。此項變化與下調首付比例方向一致，將有利于促進中心城區(qū)人口疏解，更好促進職住平衡。 此次調整后，房貸的利息支出和月供壓力可得到明顯減輕。以首套房貸200萬元還款30年計算，此前是4.75%的利率，總共需要還利息175多萬元，月供約10433元。 如今按照新利率標準，如果購買的是城六區(qū)內的住房，總共需要還利息156多萬元，月供約9897元；如果購買的是城六區(qū)外的住房，總共需要還利息152多萬元，月供約9780元。 再以二套房貸200萬元還款30年計算，此前是5.25%的利率，總共需要還利息197多萬元，月供約11044元。 如今按照新利率標準，如果購買的是城六區(qū)內的住房，總共需要還利息177多萬元，月供約10493元；如果購買的是城六區(qū)外的住房，總共需要還利息175多萬元，月供約10433元。 據了解，此次調整針對的是新發(fā)放的貸款，各商業(yè)銀行將根據加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。 調整普宅標準 值得注意的是，此次政策還涉及此前市場上備受關注的普宅標準調整。 據了解，北京之前一直沿用2014年9月公布的普宅標準，包括：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。 具體價格上，北京按照環(huán)路來定價格標準。其中，五環(huán)內普通住房的價格標準為單價39600元/平方米、總價為468萬元；五環(huán)到六環(huán)31680元/平方米、總價374萬元；六環(huán)外23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。 據市場機構統(tǒng)計數據顯示，按照此標準，當前北京交易的住宅中，有70%住房被認定為非普宅。 此次對于普宅標準調整后，容積率的標準沒有變化。但單套建筑面積標準線從140平方米調整為144平方米。據了解，這是因為2005年國辦發(fā)布的普宅標準中，面積方面的標準是120平方米、可浮動20%，也就是144平方米。 此次調整最大的是環(huán)路價格標準，此次北京不再設置房屋總價標準，僅保留了單價標準。其中，五環(huán)以內符合普宅標準的房屋單價為8.5萬元/平方米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價標準為6.5萬元/平方米；六環(huán)外房屋單價標準為4.5萬元/平方米。 測算顯示，新標準下，北京交易的住房中，符合普宅標準的房屋占比將從過去的30%提高到70%。 根據中指研究院數據，2023年1月—11月，北京五環(huán)內新房成交均價為91594元/平方米，五至六環(huán)成交均價為58566元/平方米，六環(huán)外成交均價為35656元/平方米。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出：“單價明顯上調將促使更多原本屬于非普宅的住房轉為普通住宅，將明顯降低了購房者交易稅費（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本?！?/br> 據了解，對購房者而言，在首付比例已不與普宅掛鉤的情況下，是否認定為普宅主要涉及交易的稅費。此前在二手房交易中，出售滿兩年及以上的普宅，可免征增值稅及附加稅；出售滿兩年及以上的非普宅，差額征收增值稅，稅率為5%。 市場期待已久 對于北京此次調整優(yōu)化房地產政策，市場期待已久。 據了解，今年7月24日中共中央政治局會議首次提出，要適應中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。 8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。各城市可根據房地產市場形勢和當地政府調控要求，自主確定首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。 “繼‘認房不認貸’后，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求?！北本┦凶〗ㄎ嚓P負責人表示。 在北京此次政策發(fā)布之前，一線城市中，近期上海已對郊區(qū)限購、普宅標準進行了微調，深圳對二套房首付、普宅標準進行了調整，市場期待北京跟進出臺更多優(yōu)化政策。 記者近期走訪了解到，今年9月“認房不認貸”等政策陸續(xù)落地，北京市場成交量曾短暫沖高，隨后行情迅速回落。當前北京二手房市場降價賣房群體進一步增加，進而帶來了11月至今一波成交量的反彈。 根據北京住建委最新公布的網簽數據，11月份，北京二手住宅網簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%。 同時，近期北京二手房掛牌量也開始回落。截至12月5日，貝殼內部北京市場二手房掛牌量近16.6萬套，而在11月初時，其掛牌量為17.8萬套。 鏈家經紀人告訴記者，減少的近1萬套中，去化主要來自于10月至11月中旬期間，部分業(yè)主選擇降價所帶來的成交。“其中多數業(yè)主降價幅度相較于今年八九月進一步擴大，才換來了這一波成交量，有八九千套。” 此外，也有部分業(yè)主選擇將房源下架。“我們接觸到的部分業(yè)主認為，當前市場行情已是近幾年的最低點，如果不著急用錢的話會先擱置換房計劃。”該經紀人還表示，“目前我們所去化的基本上都是現有的掛牌量，新增掛牌量已經很少了。” 據他介紹，自11月中旬以來，二手房成交價格已逐漸趨于穩(wěn)定，近幾周成交量仍有所增加，“這一波降價所帶來的成交量可能會延續(xù)到年底”。 相對而言，11月通常不是二手房成交較多的月份。不過，從近幾年同期數據來看，今年11月北京二手房成交量是近7年中第二高的，僅次于2020年11月的17268套。 值得注意的是，北京市場置換需求占比過半，鏈家經紀人告訴記者，鏈家系統(tǒng)內部有近70%的客戶均為“買一賣一”客戶。一位房企營銷總告訴記者，自9月下旬以來，北京二手房市場買賣雙方博弈持續(xù)，使得許多二手房業(yè)主置換“鏈條”被卡，進而也影響到了新房市場的成交量。 陳文靜指出，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。 （編輯：盧志坤 校對：劉軍）
